Desde el estallido de la burbuja allá por 2008, el escenario inmobiliario en España ha cambiado de forma sustancial en los últimos años.

Muchos de los actores con un papel protagonista, desaparecieron del tablero de juego, principalmente cajas de ahorro o promotoras. Y otros muchos, han tenido que reconvertirse para sobrevivir.

La situación actual en poco o nada se parece a la vivida durante la época del Boom. La construcción de unidades nuevas se mantiene en ritmos prudentes, los precios suben de forma moderada y el nivel de endeudamiento de los promotores es mucho más bajo.

Las circunstancias han hecho que los promotores tuvieran que reinventarse para continuar, encontrándose ante una situación poco alentadora y con una incertidumbre que hace de este negocio un lugar solo apto para valientes.

Analizando la realidad en nuestro país, rápidamente entenderemos los motivos por los que tener éxito en nuestro sector es tan complicado y conlleva tanto riesgo:

  • Financiación: desde del estallido de la burbuja, se cerró completamente el grifo de la financiación bancaria. Todo lo que estuviera relacionado con el sector inmobiliario era un tema tabú. «¡Alerta roja, alerta roja! ¡Tenemos aquí a un promotor que solicita financiación! ¡Por favor, que alguien lo saque de la oficina!»
  • Recursos propios: es un consecuencia de la imposibilidad de acceso a la financiación. Si quieres construir, necesitas los fondos propios para comprar el suelo y ejecutar la obra. Y yo os pregunto: ¿Conocéis muchos sectores productivos o modelos de empresa que sean capaces de funcionar sin financiación externa? Pues el sector inmobiliario lo ha conseguido.
  • Marco legal: hay una serie de medidas que buscan proteger al consumidor pero que claramente juegan contra el margen del promotor. La normativa técnica constructiva cada vez es más exigente, por lo que los costes son mayores. Y la obligación de entregar avales bancarios sobre las entregas a cuenta, suponen costes de tipo financiero.
  • Incertidumbre administrativa: sin duda, el mayor de los problemas a los que se enfrentan. Inversiones de millones de euros, paralizadas ante los caprichos de la Administración. En España, puedes invertir los ahorros de toda una vida para promover y pasarte 10 o 15 años moviendo papeles de un lugar para otro sin poder poner un ladrillo. La falta de planificación urbanística a medio plazo, la lentitud burocrática y los caprichos políticos poco ayudan. Seguro que se os viene a la mente más de una población en la que están paralizados todos los planes parciales. Y las consecuencias son claras, ante la escasez de suelo, el precio sube.

La foto, sin duda, no es la de una situación idílica. Escasa o nula financiación, necesidad de recursos propios elevados, aumento de costes, incertidumbre administrativa, aumento del precio del suelo, demanda nacional inestable, etc. Y sólo nos faltaba añadir la restricciones a la movilidad de la demanda internacional.

Las zonas de costa principalmente, dependen en gran medida de la demanda internacional y el COVID ha vuelto a poner en jaque a muchos promotores.

Ante este panorama, la Administración debe poner mucho de su parte para que el sector inmobiliario siga siendo uno de los motores de la economía. La agilidad en la burocracia es un factor clave. Y todas las medidas que faciliten el acceso a suelo urbano finalista, harán que el precio de la vivienda sea más competitivo.

Hasta el humorista José Mota, tenía claro que habiendo más suelo, es mas fácil.

Desde Mediterraners, trabajamos de la mano de promotores y organismos públicos para impulsar y desarrollar territorios, buscando planificar proyectos inmobiliarios de éxito y que dejen huella en la sociedad. Porque ahora más que nunca, es el momento de unir esfuerzos y luchar por el crecimiento de nuestro país.

Publicado por Toni Garcia

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